Časté dotazy našich klientů

Je možné prodat nemovitost, jejíž část je zatížena exekucí? Co všechno je spojeno s koupí bytu v družstevním vlastnictví? Jaký je rozdíl mezi bytem v osobním a v družstevním vlastnictví?

Je možné prodat nemovitost, jejíž část je zatížena exekucí?

Ano, možné je všechno, každopádně je nutné konstatovat, že tento fakt prodej nemovitosti značně ztěžuje…
Prodej nemovitosti s exekucí je možný právě v případě, kdy z výtěžku jeho prodeje je možno uhradit dluhy, ke kterým se exekuce vztahuje v plné výši.
Můžeme tedy napsat, že obecně platí, že dlužník není oprávněn nakládat se svým majetkem, když je zatížen exekucí, ovšem výjimka nastává právě v případě, kdy se při zpeněžení majetku dosáhne uspokojení jednotlivých pohledávek.
V tomto případě bývají exekutoři ochotni ke spolupráci, ovšem většinou pod jednou podmínkou, a to že dojde k úhradě dluhu ještě před samotným prodejem nemovitosti.
Kupující musí tedy uhradit kupní cenu nemovitosti před samotným převedením vlastnického práva, tedy ihned po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
Průběh případu a příprava dokumentů je v tomto případě náročnější, doporučujeme spolupráci s realitní kanceláří, advokátem co se podkladů k prodeji týče.
V první řadě je ovšem nutné konzultovat možný prodej nemovitosti nejdříve s exekutorem, který byl v této záležitosti pověřen.

Co všechno je spojeno s koupí bytu v družstevním vlastnictví?

Výhodou při koupi družstevního bytu je rychlejší průběh prodeje jako takového.Zatímco převod vlastnictví na katastru nemovitostí trvá po úpravě nového občanského zákoníku až 2 měsíce, družstevní podíl můžete převést ihned a peníze z něj nedaníte. A další výhodou pro Vás – Váš podíl na družstvu nebude možné nikde veřejně dohledat. Je nutné si ovšem uvědomit i to, že díky tomu že vlastnictví podílu není v katastru zapsáno, potřebujete si ověřit, že prodávající je skutečně majitelem podílu bytu, který Vám nabízí. Je nutné si tedy vyžádat tzv. Potvrzení o členství v družstvu a nájemní smlouvu (někdy prodávající nechtějí tuto listinu poskytnout a to z důvodu, že je zde uvedena i částka, za kterou podíl koupili oni – navrhněte udělat kopii a začernit tyto informace) a stanovy družstva, kde zjistíte, jak družstvo funguje a zda je nějaký doplatek za převod podílu a v jaké výši. Dále si vyžádejte kontakt na Předsedu družstva, abyste si mohli tyto informace ověřit, nebo pro případ, kdyby Vám prodávající tyto listiny nechtěl poskytnout, vyžádejte si výše uvedené listiny přímo na Předsedovi. Z běžné praxe můžeme potvrdit, že pokud se nedohodnete s konkrétním prodávajícím, s Předsedou družstva ano. Pokud by nechtěl spolupracovat Předseda družstva, vyžádejte si plnou moc na majiteli podílu a ověřte si ještě další informace:
1) Platební morálku členů družstva, pokud by byli někteří členové družstva na nájmu dlužní, vyptat se předsedy, jaké akce jsou chystány k tomu, aby družstvo dostalo ušlý nájem zpět.
2) Jaké je hospodaření družstva – zda jsou nějaké dluhy z oprav či úvěrů, nebo naopak úspory a na co je družstvo hodlá použít.
3) Evidenční list všech poplatků, fondu oprav apod.
4) Zda je prodávající členem družstva a majitelem podílu a zda má či nemá nějaké dluhy na nájmu či službách. Dle nového občanského zákoníku přejde povinnost uhradit nedoplatky po koupi družstevního bytu na Vás, přestože Vaše dluhy to nejsou.
5) A v posledním bodě je nutné položit otázku, zda existuje něco, co byste měl před samotnou koupí vědět. U družstevního vlastnictví můžete narazit na problém v případě, kdy budete chtít jeho koupi financovat pomocí hypotečního úvěru. Tuto volbu můžete využít v případě, že máte možnost zastavit jinou nemovitost a ručit jí při financování úvěrem na družstevní byt.

Jaký je rozdíl mezi bytem v osobním a v družstevním vlastnictví?

Je nutné si především uvědomit, že u družstevního bytu nekupujete nemovitost, ale tzv. Členská práva a povinnosti, ke kterým patří právo užívat konkrétní byt. Zatímco u osobního vlastnictví jste jediným majitelem konkrétní bytové jednotky, která je přesně vymezená a definovaná, v družstvu vlastníte ideální podíl na celém bytovém domě, kde vlastnictví je společné. Družstevní podíl je tedy otázkou interní evidence družstva, zatímco byt v osobním vlastnictví je zapsán v příslušném katastru nemovitostí a Vaše vlastnictví je stvrzeno veřejnou listinou.

Investice do bytu v družstevním vlastnictví?

Investory láká zejména fakt, že družstevní byty jsou dostupnější, ale platí to především pro ty, kdo mají na koupi bytu již našetřeno a investici dlouhodobě plánovali.
Získat totiž hypotéku na družstevní byt je skoro nemožné. I přesto že nízká cena je dobrou motivací pro koupi družstevního bytu, nezapomeňte si zjistit, zda je již splacená anuita.
Pokud byt ještě anuitu splacenou nemá, musíte tuto nesplacenou anuitu připočíst ke kupní ceně bytu a teprve poté srovnávat s jinými byty.
Kupní cena, kterou platíte prodávajícímu za převod podílu na družstvu mu hradí náklady na již uhrazené splátky.
Prodej a převod družstevního podílu je ovšem rychlejší, než prodej nemovitosti v osobním vlastnictví.
Další výhodou je fakt, že jste „vlastník – nevlastník“ (proto nejste pro banku spolehlivým partnerem), na druhou stranu však nemusíte odvádět daně státu, z koupi družstevního podílu.
Narazíte na tzv. koordinační poplatek družstvu za převod družstevního podílu a vyhotovení listin a to obvykle v řádu 5–15tis. Kč, je to ovšem stále méně, než kdybyste museli platit daň.
A pokud pořizujete bydlení na investici a budete chtít tento družstevní byt pronajímat, prostudujte si před jeho koupí pečlivě stanovy družstva, zda povolují pronájem družstevních bytů vedených v daném družstvu a za jakých podmínek.
Některá družstva každého nového nájemníka nejdříve schvalují a to i v případech, že byt pronajímáte Vy jako člen družstva.

Kde zjistím bližší informace k dražbě nemovitosti?

Nejdříve je nutné si vyzvednout výpis z Katastru nemovitostí nemovitosti, které se exekuce týká.
Ten máte možnost zajistit na Katastrálním úřadě, či na Czech Pointu (městský úřad nebo pošta). Stačí Vám znát číslo listu vlastnictví dané nemovitosti – LV, nebo přesnou adresu podle které si číslo LV lze dohledat na stránkách Katastrálního úřadu – www.cuzk.cz.
Na výpisu listu vlastnictví v oddílu C najdete vypsané všechny exekuce včetně jmen exekutorů a částek exekuce.
Kontakty na jednotlivé exekutory naleznete na internetu, poté je jen stačí oslovit a žádat podrobnosti k nařízené exekuci – zda se bude konat veřejná dražba a kde visí dražební vyhláška, nebo jestli dlužník svůj dluh chce zaplatit či splácet.

Kdy by měla být správně splatná provize pro realitní kancelář?

V případě, že se rozhodnete si vybrat nemovitost přes realitní kancelář, která Vám zajišťuje veškeré podklady k nemovitosti a stará se o hladký průběh prodeje nemovitosti, jistě jste si kladly otázku, kdy má RK právo na svou provizi.
Ve chvíli, kdy jste rozhodnuti si určitou nemovitost koupit, by Vám měl makléř vystavit tzv. Rezervační smlouvu, která by měla zastupovat všechny tři strany, účastnící se obchodu, tedy Vás jako kupujícího (klienta, zájemce), majitele nemovitosti (prodávajícího) a třetí stranou je realitní kancelář.
Tento dokument slouží k tomu, že RK bere na vědomí, že si u ní nemovitost rezervujete, po dobu platnosti rezervační smlouvy RK dále nemovitost nenabízí dalším zájemcům a zavazuje se zajistit hladký převod nemovitosti do Vašeho vlastnictví.
Vy na oplátku se realitní kanceláři zavazujete do určitého termínu podepsat budoucí smlouvu o smlouvě kupní (v případě financování pomocí hypotečního úvěru), nebo rovnou smlouvu kupní a zaplatit za ni částku požadovanou majitelem nemovitosti.
Na důkaz svého rozhodnutí v den podpisu rezervační smlouvy skládáte realitní kanceláři tzv. Rezervační poplatek.
Rezervační poplatek se většinou rovná provizi realitní kanceláře, což by v rezervační smlouvě mělo také figurovat, kdy a za jakých podmínek se Rezervační poplatek stává provizí pro RK.
Provize pro realitní kancelář by měla být obecně splatná buď po podání Návrhu na vklad na Katastru nemovitostí, nebo po přepisu Vás kupujících na nové nabyvatele nemovitosti.
U družstevních bytů po podpisu Převodu členských práv a povinností. Nikdy by neměla být provize pro RK splatná ihned po podpisu rezervační smlouvy, jelikož by pak RK neměla povinnost zajistit další dokumenty k dokončení prodeje nemovitosti.
Majitel se v rezervační smlouvě zavazuje svým podpisem k tomu, že poskytne veškeré nutné dokumenty k prodeji jeho nemovitosti.

Zpět na FAQ

Reality Körber a partneři, s.r.o.