Reality Körber a partneři, s.r.o.

1. Kontrola podkladů k prodeji nemovitosti

Zajistíme podrobný výpis listu vlastnictví a katastrální mapy z katastru nemovitostí. Vy zajistíte nabývací titul příslušné nemovitosti. Nabývací titul je listina, která dokládá, jakým způsobem jste nabyli nemovitost (kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví, směnná smlouva apod.), pokud prodávající nemá k dispozici nabývací titul, zajistíme jeho opis na příslušném katastrálním úřadě.

Překontrolujeme, zda Vaše nemovitost netrpí žádnou právní vadou, tzn. je bez zástavního práva, nařízené exekuce, věcného břemene apod., a tedy lze ji nabídnout k okamžitému prodeji. V opačném případě jsme připraveni poradit, jakým způsobem postupovat, aby konkrétní omezení vlastnického práva bylo odstraněno.

2. Uzavření zprostředkovatelské smlouvy

Podpis zprostředkovatelské smlouvy mezi majiteli nemovitosti a realitní kanceláří a dohodnutí přesných podmínek prodeje.

3. Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je trojstranný dokument a zajišťuje rezervaci předmětné nemovitosti mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláři. Definuje dobu, během které nemůže prodávající nabízet předmětnou nemovitost jinému zájemci. V této době si může kupující zkontrolovat faktický i právní stav nemovitosti. Rezervační smlouva se týká i rezervačního poplatku. Rezervační smlouva předchází kupní smlouvě nebo smlouvě o smlouvě budoucí

4. Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Smlouva o smlouvě budoucí kupní je dokument, ve kterém se obě strany zavazují k podpisu kupní smlouvy v dohodnutém termínu. Tato smlouva se uzavírá především při financování kupní ceny pomocí např. hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření. Tuto smlouvu o smlouvě budoucí vyžaduje většina bank při použití účelovosti úvěru a na základě důkazu poskytne banka kupujícímu úvěr.

5. Úschova kupní ceny

Úschova finančních prostředků při jakémkoliv realitním obchodu je nejbezpečnější formou úhrady jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Zamezí situacím, kdyby prodávající nemovitost převedl na kupujícího, ale kupující by ji nezaplatil nebo by ji kupující zaplatil předem a prodávající by nemovitost na kupujícího nepřevedl. Úschova také slouží k zajištění zaplacení daně z převodu nemovitostí pro případ, že by ji prodávající neuhradil. Kupující je totiž ze zákona ručitelem zaplacení daně z převodu nemovitostí. Riziko nezaplacení je tak vyloučeno tím, že daň je zaplacena přímo z úschovy na účet finančního úřadu.

Běžnou praxí je tedy složení kupní ceny nemovitosti k rukám třetí osoby, která vyplatí prodávajícímu kupní cenu až poté, co bude kupující jako nový vlastník zapsán v katastru nemovitostí s tím, že nemovitost nebude zatížena. Uvolnění peněz z úschovy se uskutečňuje dle dohodnutých podmínek ve smlouvě o úschově. Naším prostřednictvím zajišťujeme úschovu advokátní.

Advokátní úschova peněz – slouží ke zvýšení jistoty, že smluvní strany řádně splní to, na čem se dohodly. Advokát (schovatel) vystupuje jako třetí nezávislá osoba, u které jsou uloženy finanční prostředky (odděleně od jiných úschov či jiných prostředků) až do doby splnění dohody. Oproti notářské úschově je advokátní úschova finančně výhodnější a celý proces je navíc méně formální.

Pokud byste se rozhodli o jiném typu úschovy kupní ceny, např. bankovní, notářská apod., vyjdeme Vašim požadavkům plně vstříc. Máte možnost výběru.

6. Kupní smlouva a návrh na vklad

V okamžiku, kdy je ze strany kupujícího složena celá kupní cena do advokátní úschovy, následuje podpis kupní smlouvy a návrhu na její vklad do katastru nemovitostí. Prodávající i kupující kupní smlouvu podepíše, s tím, že na jednom vyhotovení kupní smlouvy musí být jeho podpis úředně ověřený. Podepsanou kupní smlouvu společně s návrhem na vklad doručíme na příslušný katastrální úřad. Jeden podepsaný výtisk kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva bude ponechán v realitní kanceláři.

7. Přepis vlastníka

Katastrální úřad provede vklad vlastnického práva k nemovitosti a rozešle oběma smluvním stranám kupní smlouvy s doložkou právní moci vkladu. Po podání návrhu na vklad běží ochranná lhůta 20 dní a po té dochází k zápisu zpravidla po 7 až 10 dnech. Nutno tedy počítat minimálně s 30 denní dobou, po kterou bude trvat vkladové řízení.

Vklad vlastnického práva je jeho zápis do katastrálních operátů. Právním důvodem nabytí vlastnictví je sice platná smlouva, ale pro přechod vlastnického práva je rozhodující právě okamžik vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Doložkou právní moci na kupní smlouvě je úřední osvědčení o tom, že rozhodnutí o vkladu vlastnického práva je konečné, tzn. nelze se proti němu již řádnými opravnými prostředky odvolat.

8. Uvolnění peněz z úschovy

Zajistíme originál nového výpisu z katastru nemovitostí, kde již bude vlastníkem převáděné nemovitosti kupující a předáme jej advokátovi, který následně uvolní finanční prostředky z úschovy na bankovní účet prodávajícímu do 7 kalendářních dnů.

9. Předání nemovitosti

Poté, co je kupující zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník, prodávající mu nemovitost předá a do předávacího protokolu zaznamená stavy měřidel na vodu, plyn a elektřinu, topení, které budou sloužit k přehlášení odběrů u jednotlivých dodavatelů energií, a předávací protokol obě strany podepíší.

10. Podání přiznání k dani z převodu nemovitosti

Do 3 měsíců od nabytí právní moci vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, je nutné, aby kupující podal daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. Přiznání se podává na finanční úřad, v jehož působnosti nemovitost leží. Výše daně se rovná 4 % z kupní ceny nemovitosti.